Mutuo condominiale: requisiti, maggioranze e obblighi nascenti

La procedura per richiedere un mutuo per ristrutturare le parti comuni dell’edificio non è ci certo semplice ed immediata.

L’amministratore di condominio può chiedere un prestito in banca solamente se autorizzato dall’assemblea: trattandosi di operazione avente natura straordinaria, infatti, non potrebbe mai chiedere un finanziamento o un mutuo condominiale di propria iniziativa.

Si è detto che l’amministratore o uno qualsiasi dei condomini interessati deve convocare l’assemblea, la quale delibererà la necessità di effettuare delle ristrutturazioni sui beni comuni dell’edificio. Nel caso di parere favorevole, l’amministratore di condominio sarà incaricato di individuare la banca o l’istituto finanziario più adatto per richiedere il mutuo.

Ex art. 1108, 4 comma, c.c. l’offerta e le condizioni del mutuo formulate dalla banca dovranno essere poi accettate dall’assemblea condominiale con voto di maggioranza su base dei due terzi dei millesimi totali. Se il mutuo non è finalizzato a migliorare le parti comuni, invece, è necessaria l’unanimità dei voti favorevoli da parte dei condomini.

All’interno dell’ordinamento giuridico italiano il condominio non è riconosciuto come persona giuridica, come quindi unico soggetto, ma come pluralità di persone che possono contrarre obbligazioni. Per questo motivo le banche permettono l’accensione del mutuo solo se presenti come garanzia dei beni sotto forma di fideiussioni o pegni.

In caso di insolvenza, poi, in base a quanto stabilito dal codice civile, trattandosi di un debito che vede tutti i condomini co-obbligati,la banca potrà agire nei confronti dell’amministratore, in qualità di rappresentante legale dell’assemblea dei condomini, e poi verso ogni condomino.

In caso di assenza di garanzie, la legge considera responsabili in parti uguali tutti i condomini, obbligandoli quindi a saldare il debito anche per le rate non coperte da altri soggetti. 

Attenzione: anche in questo caso il condominio più virtuoso, e risparmiatore sotto altro aspetto, può decidere di non aderire al finanziamento, procedendo con il pagamento una tantum del dovuto dei lavori.

Ciò può comportare l’effetto di escludere lo stesso - almeno all’inizio - dall’azione di recupero credito sopra detta della Banca in caso di insolvenza di qualche condomino che non paghi le rate del finanziamento.

avv. Luca PERINI

10 febbraio 2024