Locazioni brevi nel comparto condominiale. Sempre ammissibili?

Recentemente si sta registrando un numero sempre crescente delle locazioni ad uso abitativo a breve termine, anche entro i 30 giorni.

Allo stesso modo si deve prendere atto che molti regolamenti condominiali in uso sono stati adottati contrattualmente da tutti i condomini  anni addietro, spesso decenni, e dunque in periodi con usi e costumi completamente differenti dagli odierni.

In quel periodo spesso i regolamenti prevedevano “E' vietato a f fi t t a r e camere e tenere pensionati.”. 

Clausole che inesorabilmente sono giunte sino ai giorni nostri.

La discrasia tra nuova contrattualistica e vecchi regolamenti condominiali purtroppo viene aggravata  da sempre più delibere condiminiali sul tema, del tutto erronee.

Si tratta infatti di valutare il limite tra sicurezza condominiale e libertà di disporre della proprietà liberamente.

D'altro canto le delibere che sono volte a richiamare la citata clausola regolamentare, risultano complessivamente prive di qualsivoglia efficacia vincolante, in quanto affette da nullità.

Tali delibere sono in palese violazione della libertà di disporre della proprietà.

Tuttavia dove sta il limite all'andirivieni di persone dagli appartamenti locati?

Tribunale di Milano e Corte di Cassazione sono in linea nel ritenere che un limite non sia da porre in termine di ordine e quiete condominiale.

Concetto infatti che resta a carico dei locatari, i quali dovranno assumersi le responsabilità delle rispettive condotte di disturbo.

Il vero limite, viene invece posto sotto il profilo imprenditoriale, a scopo di lucro, derivante dalle locazioni (affittacamere), che sono - come accennato - sempre più in auge.

Specialmente se pubblicizzate on line.

In tal caso, se il regolamento condominiale preclude attività professionali - imprenditoriali in appartamento, allora anche la concessione in locazione dell'appartamento - come descritta - potrebbe considerarsi precluso.

Punto di riferimento sul tema la sentenza della Cassazione nr. 21562/2020.

17 maggio 2024

avv. Luca PERINI