Condomini esclusi dalle spese rifacimento tetto condominiale

Nel caso di Condominio con più edifici separati,  le spese di rifacimento del tetto di una sola unità non possono essere poste a carico anche delle rimanenti.

In tema di condominio, l’art. 1123 codice civile detta un criterio generale di ripartizione delle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, che avviene:

1. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, 

2. salvo diversa convenzione,

3. fanno eccezione - comma 3 - i casi in cui vi siano più lastrici solari, scale etc poichè in tal caso le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

In ogni caso, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. 

Dunque il caso che ci occupa è regolato dal comma 3 dell’art. 1123 codice civile.Questo criterio di divisione delle spese condominiali è comunemente chiamato «ripartizione secondo l’uso separato». In tema di ripartizione delle spese per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio, l’applicazione del principio della prevalenza della funzionalità diretta, rispetto a quello della proprietà.

Un unico edificio è diviso in due sezioni con due scale diverse, coperte entrambe dal medesimo terrazzo (lastrico solare). Le spese di ristrutturazione, in questo caso, vanno spalmate tra gli appartenenti ad entrambe le scale, in quanto l’area in questione funge da copertura per l’intero edificio. Opposta sarebbe la soluzione se si dovesse trattare di un condominio costituito da due diversi corpi di fabbrica, ciascuno con una propria e autonoma copertura: in tale ipotesi, infatti, la ristrutturazione della terrazza che sovrasta la scala A sarà sostenuta dai condomini della scala A, e viceversa.

Il terzo comma art. 1123 codice civileregola l’ipotesi per la quale stiamo discutendo in questo articolo ossia la ripartizione delle spese condominiali in caso di edifici con più scale. 

In particolare, si stabilisce che, quando un edificio è dotato di più scale, cortili, lastrici, opere ed impianti destinati a servire solo una parte dell’edificio stesso (cosiddetto condominio parziale) le spese sono poste a carico del gruppo di condomini che in concreto ne trae utilità.

Tali spese non possono dunque essere poste a carico anche dei condomini che non ne traggono utilità.

Pertanto, ad esempio, le spese relative al rifacimento del terrazzo di copertura dell’edificio, non gravano sui negozi posti al di fuori dell’edificio condominiale.

Attenzione: tutto ciò salvo che non vi sia un regolamento condominiale espressamente approvato dai Condomini che dispone diversamente.

La regola generale di ripartizione delle spese ai sensi degli articoli 1117 e 1123 1° comma del codice civile, è applicabile"solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza e alla sua funzione sia destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente le diverse proprietà" (Cass. Civ. sez II, 23.12.1992 n. 13655).

Così la Corte di Cassazione in sentenza n. 7077 del 22.06.1995: "In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra le spese ed uso di cui al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno può farne,esclude che le spese relative alla cosa che in nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di quest'ultimi". Lo stesso principio è ribadito dalla giurisprudenza di legittimità nelle sentenze n. 6359/1996 e n. 5458/1986 della Corte di Cassazione. Così anche le sentenze Cass. n. 292/2000, 5975/2004, 6010/2019.

avv. Luca PERINI

25 gennaio 2024